Sekilas Informasi Mengenai Investasi Property

Ada beberapa pertanyaan yang mungkin muncul mengenai investasi

Apa itu investasi ?Menurut kamus Wikipedia :

Investment is term with several closely-related meanings in business management, finance and economics, related to savingconsumption. An asset is usually purchased, or equivalently a deposit is made in a bank, in hopes of getting a future return or interest from it. The word originates in the Latin "vestis", meaning garment, and refers to the act of putting things (money or other claims to resources) into others' pockets. See Invest.[citation needed]. The basic meaning of the term being an asset held to have some recurring or capital gains. It is an asset that is expected to give returns without any work on the asset per sen. or deferring

Apa yang penting dari suatu investasi ?

Yang paling penting adalah kita harus memiliki sebanyak mungkin kontrol yang berpengaruh langsung dengan besarnya tingkat keuntungan akan yang dihasilkanJika dikaitkan dengan investasi property, apakah investasi property pasti menguntungkan ?

Tidak ada satu investasi yang pasti menguntungkan. Semua investasi pasti beresiko, termasuk juga property. Contoh :

Anda membeli sebidang tanah, kemudian ternyata di kemudian hari tanah itu ternyata bersengketa atau di sekelilingnya ternyata dijadikan makam sehingga harga tanah anda menjadi turunAnda membeli kios atau ruko yang belum jadi dari developer. Dan ternyata di kemudian hari developer tersebut tidak dapat menyelesaikannya dengan alas an pailit.

Ada banyak contoh2 lainnya yang memang terjadi di dalam investasi propertyKapan investasi property dapat dianggap sebagai asset yang menguntungkan ?

Menurut Dolf de Roos di dalam bukunya Real Estate Riches dan Robert Kiyosaki di dalam bukunya Increase Your Financial IQ , sebuah investasi property baru bisa dianggap asset apabila telah menghasilkan arus kas positif ke dalam kantong investor TANPA harus menjual asset property tersebutApabila saya membeli ruko/apartemen yang masih dalam bentuk gambar, apakah itu bisa dikatakan sebagai asset ?

Pada saat anda membeli property yang masih dalam bentuk gambar, maka tiap bulan anda harus membayar cicilan bulanan, kecuali anda membeli dengan kontan. Membeli dengan kontan pun tidak membuat anda bisa langsung mendapatkan keuntungan pada bulan pertama karena fisiknya belum ada. Jadi itu bukanlah asset, karena belum mempunyai kemampuan untuk menghasilkan keuntunganTerus, kriteria aset property yang baik itu seperti apa ?

Ada tiga kriteria

1. Kapan property tersebut mulai bisa menghasilkan keuntungan ? Semakin cepat semakin baik (Time value of money)
2. Berapa modal yang dikeluarkan ? Semakin sedikit semakin baik
3. Berapa R.O.Inya ? R.O.I = Return On Investment, adalah besarnya pengembalian atas investasi yang ditanam. Dapat dihitung dengan membagi pendapatan bersih dengan total uang/modal yang dikeluarkan

Terus saya terlanjur membeli tanah atau apartemen yang masih dalam bentuk gambar. Tapi seiring waktu nilai tanah dan apartemen itu khan sudah naik ? Mengapa saya tidak bisa menyebutnya sebagai asset investasi saya ?

Ingat, yang penting dari suatu investasi adalah KONTROL. Semakin banyak kontrol yang kita miliki semakin banyak hal yang bisa kita lakukan untuk meningkatkan tingkat R.O.I yang kita inginkan.

Untuk tanah :Sangat kecil hal yang bisa kita lakukan untuk meningkatkan nilainya tanpa harus menjualnya, kecuali dibangun sebuah bangunan terlebih dahulu. Dan ini menyebabkan semakin lama keuntungan yang disa diperoleh, dan modal tambahan yang harus dikeluarkan sehingga R.O.Inya semakin kecil.

Alternatif lain adalah menyewakannya langsung dalam bentuk tanah kosongBisa juga dikerjasamakan dalam bentuk BOT (Build Operation Transfer). Defenisinya adalah penyewa membangun properti diatas tanah yang disewakan, kemudian berhak untuk menggunakannya dalam jangka waktu tertentu. Setelah masa sewa habis, maka bangunan akan menjadi pemilik tanah

Untuk membeli property yang masih berupa gambar :Tidak ada cara lain selain menunggu property tersebut sampai selesai, baru kemudian property tersebut berpotensi untuk memperoleh keuntungan. Dan penyelesaian property rata2 memakan waktu 1 – 3 tahun.

Bagaimana dengan menjadi developer property ?

Kuncinya adalah seberapa banyak kontrol yang bisa kita pegang. Dengan menjadi developer property ada banyak control yang bisa kita pegang seperti, berapa luas tanah dan bangunannya, berapa harga jualnya, berapa diskon maksimalnya, berapa persen yang akan dijual dan berapa persen yang hanya bisa disewakan, dimana memasarkannya, dll.

Pinjaman bank Lebih Besar dari Nilai Agunan? Emang Bisa ?

Alhamdulillah saat ini saya berhasil mendapatkan pinjaman dari sebuah bank yang agunan dua buah ruko yang saya beli pada thn 2006 dan 2007. yang menarik adalah saat ini plafon kredit yang saya terima melebihi dari harga jual properti itu sendiri. Apalagi salah satu ruko tersebut saya cicil dari hasil keuntungan bisnis saya sebelumnya. Setelah dijalanin, trnyata bisa juga ya, karena dulu saya masih belum sepenuhnya memahami apakah  bisa bank memberikan pinjaman lebih besar dari nilai agunannya. Ada beberapa hal yang saya pelajari disini :

1. Pentingnya membayar cicilan on time (membangun kredibilitas). Kalau saya menggunakan sistem autodebet, sehingga memperkecil resiko lupa membayar bayarnya

2. Pentingnya selalu menabung omset bisnis yang didapat. Walaupun omset tersebut langsung ditarik lagi untuk keperluan operasional atau belanja bahan baku. Karena bank bisa hanya berpatokan pada transaksi yang tercatat, bukan asumsi ataupun pernyataan

3. Membangun relasi dengan banyak bank. Sehingga kita dengan bebas bisa melelang kepada mereka siapa yg bisa memberikan penawaran pinjaman tertinggi. Pada awalnya saya adalah nasabah dari bank yang lain, akan tetapi karena mereka tidak mau menaikkan plafonnya , langsung saya tawarkan ke bank yang saya gunakan sekarang dan mereka langsung setuju.

4. Bank sebenarnya lebih melihat perfoma bisnis kita, bukan dari nilai agunannya. Makanya banyak kejadian walaupun nilai agunannya Milyaran, akan tetapi bank hanya bisa mengeluarkan dana jauh dibawahnya, karena sebenarnya bisnisnya blm perform di mata bank

5. Bank lebih concern kepada cashflow, bukan hanya penjualan. Jadi jaga baik2 masa piutang rata2 sependek mungkin. Kl bisa sih ngga ada piutang :)

6. Untuk yang berbisnis di perdagangan, lebih baik mengambil sistem pinjaman PRK (pinjaman rekening koran)karena sistem perhitungan bunganya yang menggunakan sistem harian dan sesuai dengan plafon yang kita pergunakan pada saat itu

7. Pahami ilmu finansial, sehingga kita dapat me leverage aset2 kita dengan maksimal sehingga mereka yang bekerja keras untuk kita

Referensi buku bagus : Robert Kiyosaki (Increase yout Fnancial IQ)

8. Menjaga gaya hidup.Karena masih darah muda, dulu sempet terpikir untuk modifikasi mobil atau punya mobil mewah sekelas Alphard yang sekarang sekarang trend (saya hobinya otomotif) tapi untungnya saya segera menikah, jadi ada yg ngerem. Akhirnya mengalokasikan pendapatan ke hal2 yg lebih produktif (Bener juga kalau menikah itu membuka pintu rejeki. Kalau sekarang targetnya adalah bagaimana caranya agar bisa beli properti satu lagi murni dari hasil aset properti saya sebelumnya. Setelah itu, baru beli mobil murni dari hasil paper asset saya (beberapa bulan terakhir sih sempet nembus 10% per bulan, tp bulan ini br dpt 2%).

Semoga bermanfaat.

Andi Sufariyanto

(. . . . .yang lagi belajar nulis)